O objetivo desta tese foi compreender como ocorre o processo de expansão horizontal e vertical da cidade de francisco beltrão entre os anos de 1998 e 2012, e como esse crescimento aliado a fatores econômicos, políticos e sociais, tanto em âmbito nacional quanto em âmbito local interferem na supervalorização dos imóveis urbanos. optou-se por trabalhar apenas com os tipos de imóveis que fornecessem uma visão mais completa do mercado imobiliário da cidade. nesse sentido trabalhou-se apenas com os lotes vazios (loteamentos) e os apartamentos (edifícios). várias fontes de dados foram utilizadas: os classificados do principal jornal impresso da cidade, as guias do imposto sobre transmissão de bens intervivos (itbi) e os dados da prefeitura municipal sobre os loteamentos e edifícios lançados na cidade. realizou-se entrevistas com diversas lideranças locais que tem atuado direta e/ou indiretamente no mercado imobiliário da cidade, como corretores, incorporadores, dirigente de cooperativa, construtores, prefeito e ex-prefeitos, entre outros entrevistados. identificou-se que os promotores imobiliários locais tiveram participação importante na abertura de loteamentos e construção de edifícios na cidade. destacou-se que no âmbito nacional as principais contribuições partiram de um cenário extremamente favorável ao setor imobiliário, reflexo da política nacional de habitação. entre os fatores que explicam o “boom” do mercado imobiliário nas cidades brasileiras sobressai, certamente, o aumento da oferta de crédito imobiliário, a queda da taxa de juros e a ampliação dos prazos de financiamento. destaca também a implantação do programa minha casa, minha vida, destinado às famílias de baixa renda. no município de francisco beltrão outros elementos são fundamentais para a compreensão dessa dinâmica, como a concentração de terras nas mãos dos pioneiros (famílias), o surgimento e a expansão do ensino superior (público e privado), os investimentos públicos em infraestrutura de segurança, de saúde e viária. o mercado de imóveis além de atender aos consumidores de moradia, tem se destacado como uma das principais alternativas de investimento, sendo que o perfil do investidor no mercado imobiliário é majoritariamente local, mas também do sudoeste paranaense, de outras regiões do país e até do exterior. a maior parte dos investidores são profissionais liberais, médicos, advogados, dentistas entre outros. evidenciou-se o surgimento das cooperativas habitacionais criadas para atender a um perfil de consumidor, que a principio, pela acentuada elevação dos preços do solo urbano, estaria fora do mercado imobiliário. como perspectiva teórica aliou a geografia e a economia política e utilizou como categoria de análise a formação socioespacial proposta por milton santos (1977), e a categoria da quarta renda proposta por ignácio rangel (2000), que teoriza sobre a formação dos preços da terra pelo princípio da especulação imobiliária. o mercado imobiliário da cidade é, portanto, altamente concentrado e muito bem organizado e a propriedade privada do solo urbano representa, em termos de síntese, a burguesia patrimonialista por origem histórica, que conjuga poder político e econômico no mesmo elemento.